„Fonds erweitern Wertschöpfung“ - Interview mit Dr. Bernd Wieberneit

Geldgeber hat FOM stets gefunden.
Bernd Wieberneit sagt, wie er neue Investoren gewinnen will.

Für Reiner Reichel, Redakteur „The Property Post“ (TPP), war das Interview mit Bernd Wieberneit ein Wiederhören mit einem bekannten Gesprächspartner aus Zeiten, als dieser noch für Corpus Sireo arbeitete. Ganz im Sinne der von der Bundesregierung propagierten Kontaktvermeidung verzichteten beide auf ein Wiedersehen und telefonierten miteinander.

TPP: Herr Wieberneit, die FOM-Real-Estate-Gruppe ist für Projektentwicklungen im Bestand bekannt. Nun hat die zur Gruppe gehörende FOM-Invest GmbH einen geschlossen Spezial-AIF angekündigt. Wie weit sind die Vorbereitungen gediehen?

Bernd Wieberneit: Die FOM Invest hat vor wenigen Tagen zwei Südwestbank-Gebäude für diesen Fonds gekauft und in Objektgesellschaften geparkt. Nun bereiten wir einen geschlossenen Spezial-AIF vor, in den wir diese Liegenschaft überführen werden, sobald wir von der Bafin die Vertriebserlaubnis für diesen Fonds haben.

TPP: Was haben Sie mit den Objekten vor?

BW: Wir werden die beiden Liegenschaften weiterentwickeln und neu positionieren. Eines der Gebäude wird von der Verkäuferin Südwestbank weiter als nun gemieteter Hauptsitz genutzt. Ein Edeka-Markt und ein von Apcoa betriebenes Parkhaus sichern dem Fonds auch während der Umbaumaßnahmen Mieteinnahmen.

TPP: Es gibt verschiedene Investmentvehikel. Warum haben Sie den geschlossenen Spezial-AIF gewählt?

BW: In den vergangenen Jahren sind neben den klassischen Sondervermögen als offene Immobilienfonds auch geschlossene Investment-Kommanditgesellschaften an der Tagesordnung. Solche geschlossene Spezial-AIF sind insbesondere dann interessant, wenn es sich um einzelne großvolumige Immobilieninvestitionen handelt. Im Fall der Südwestbank-Gebäude haben wir uns wegen der guten Mikrolage und dem Landmark-Charakter der Objekte für die geschlossenen Investment-KG entschieden. In einem aus mehreren Liegenschaften bestehenden Sondervermögen würde diese herausragende Stellung verwässert werden.

TPP: Wie gehen Sie mit der FOM Invest vor?  Suchen Sie zuerst den Investor und kaufen dann das Objekt, oder gehen Sie umgekehrt vor?

BW: Das FOM-Team hat zwar viele Jahre Erfahrung mit verschiedenen Investmentvehikeln, auch Kapitalverwaltungsgesellschaften. Aber als junger Fondsanbieter sind wir bei den Investoren noch nicht etabliert und bekommen erst dann Aufmerksamkeit, wenn wir konkrete Anlageopportunitäten vorweisen können. Deswegen lautet aktuell die Strategie: erst das Objekt finden, dann die Investoren suchen. Ziel ist es selbstverständlich, über den Aufbau eines Track Records für FOM Invest dahin zu kommen, dass Investoren uns in einen vordefinierten Rahmen Geld für künftige Ankäufe zusagen.

TPP: In der Vergangenheit hatte die FOM keine Mühe, Co-Investoren von ihren Projekten zu überzeugen. Wieso benötigt die Gesellschaft nun eine Kapitalverwaltungsgesellschaft?

BW: Unser Co-Investment-Modell funktioniert weiterhin hervorragend. Doch im Projektentwicklungsgeschäft schwankt der Cashflow bekanntlich stark. Bisher wurden fertiggestellte Projekte an Kapitalsammelstellen veräußert und neue Projekte in Angriff genommen. Nun erweitern Fonds unsere Wertschöpfungskette und verstetigen unser Geschäftsmodell durch kontinuierlich fließende Verwaltungsgebühren.

TPP: Ist der Aufbau von Fonds nicht auch eine Reaktion auf die Corona-Krise, die den Projektentwicklern das Überleben schwer macht?

BW: Der eine oder andere Developer hat Projekte eingesammelt und tut sich nun tatsächlich schwer, diese Projekte unter den neuen Rahmenbedingungen erfolgreich zu realisieren. Aber es war nie das Geschäftsmodell von FOM, Entwicklungsvorhaben zu horten. Wir haben immer einzelne Großvorhaben mit Partnern begonnen und fertiggestellt. Uns kommt zugute, dass in der Immobilienwirtschaft ein Umdenken stattfindet. Im Markt heißt die Devise nicht mehr: Gebäude kaufen und behalten. Sondern Sie lautet nun: Gebäude kaufen und an ein sich veränderndes Umfeld anpassen. Es war schon immer das Geschäft von FOM, Bestandsobjekte weiterzuentwickeln und etwa durch Nutzungs- und Mieterwechsel profitabler zu machen. Diese Kompetenz wird mehr denn je gefragt sein.

TPP: Niedrige Renditen haben dazu geführt, dass auch auf Sicherheit bedachte institutionelle Investoren wie etwa Altersvorsorgeeinrichtungen in Projektentwicklungen investierten. Nun werden Projektentwicklungen wegen Corona riskanter, was diese Investoren eher abschrecken dürfte. Kommen Ihre Projektentwicklungsfonds nicht zu spät?

BW: Es ist richtig, dass die Risikoneigung von Pensionsfonds, Versorgungwerken und Versicherern abnimmt. Dennoch müssen diese Institutionen Mindestrenditen erreichen, die allein mit Core-Gebäuden nicht erzielbar sind. Die abnehmende Risikobereitschaft führt zu einem noch härteren Wettbewerb um Core-Objekte, so dass deren Renditen nochmals unter Druck geraten. Zugegeben – wer in unsere Fonds investiert, geht ein höheres Risiko als bei einen Forward-Deal oder als Co-Investor ein. Dafür bieten wir nach Abschluss der Revitalisierung Core-Objekte, deren Renditen deutlich über denen von Core-Investitionen liegen. Insofern kommen unsere Fonds nicht zu spät.

TPP: Bleibt es auch bei den Fonds dabei, dass FOM Bestandsimmobilien optimiert und keinen reinen Neubau betreibt?

BW: Wir bevorzugen Projekte, die bereits einen gewissen Cash-Flow bieten, aber noch veredelt werden können, wie der Ankauf der Südwestbank-Liegenschaften belegt. Was nicht ausschließt, dass wir auch einmal ein Greenfield Development anpacken.

TPP: Setzen Sie künftig voll auf geschlossene Spezial-AIF?

BW: Nein, wir werden abhängig vom Vorhaben entscheiden, welches Vehikel am besten passt. Ein Beleg dafür ist unser jüngster Ankauf. Die erworbenen Real-Immobilien in Duisburg, Hannover, Hildesheim und Mönchengladbach werden wir in das erste von FOM Invest aufgelegte Sondervermögen FOMREF I eingebringen. Die Gesamtgrundstücksfläche von 177.000 Quadratmetern an den vier Standorten ist noch nicht optimal genutzt. Wir beabsichtigen eine Umnutzung von Teilflächen unter anderem für Wohnungen und Nahversorger.

TPP: Was hat das Portfolio gekostet?

BW: Zu Einzelinvestitionen möchten wir uns nicht äußern.

TPP: Eine Antwort, die Journalisten nicht gerne hören. Allgemeiner gefragt: Welches Volumen muss ein Objekt haben, damit FOM Invest sich damit beschäftigt?

BW: Ab 50 Millionen Euro wird ein Ankauf für uns interessant, gerne darf es auch etwas mehr sein. Bei Büroimmobilien suchen wir eher Liegenschaften ab 75 Millionen Euro. Zum Real-Portfolio kann ich Ihnen zwar den Einstandspreis nicht nennen, aber sagen, dass wir nach Abschluss aller Entwicklungsmaßnahmen einen Wert zwischen 300 und 400 Millionen Euro für das Portfolio erwarten.  

TPP: Stichwort Umnutzung: Welche Nutzungsarten sind Ihnen am liebsten?

BW: Wir beschäftigen uns primär mit Büro-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien, also den Hauptnutzungsarten. Die Pandemie hat gezeigt, dass Wohnungen und Nahversorger gut zusammenpassen. Wir sehen generell einen Trend zu Mixed-Use Konzepten.

TPP: Neben den Folgen der Pandemie beschäftigt sich die Branche ganz besonders mit den ESG-Richtlinien. Sie auch?

BW: Selbstverständlich. Mit dem Sondervermögen FOMREF I wollen wir Anlegern ausdrücklich ESG-konforme Investitionen ermöglichen. Unser Ziel ist es, die Fondsliegenschaften so weiterzuentwickeln, dass der Fonds die Richtlinien des Nachhaltigkeitsstandards ESG erfüllen. Dieses Ziel verfolgen wir auch bei der Auflage weiterer Fonds.

TPP: Um Fonds auflegen zu können hat die FOM Invest eine Erlaubnis als Kapitalverwaltungsgesellschaft erhalten. Sie hätten auch eine Service-KVG mit der Verwaltung beauftragen können. Warum haben Sie das nicht getan?

BW: KVG, Asset Manager und Developer müssen jeden Tag gemeinsam an einem Tisch sitzen können. Die eigene KVG garantiert die nötige ganz enge Verzahnung innerhalb der FOM.

TPP: In der Fondsbranche schätzt man, dass eine Immobilien-KVG mindestens eine Milliarde Euro verwalten muss, um rentabel arbeiten zu können. Schaft die FOM-KVG dies binnen fünf Jahren?

BW: Die FOM steht für großvolumige Investments. Mit den Investitionen in Stuttgart und in die Real-Immobilien bewegen wir uns bereits bei rund 150 Millionen Euro. Der allein für das Real-Portfolio anvisierte Vermögenswert von 300 bis 400 Millionen Euro entspricht der Größenordnung, um die wir jährlich wachsen möchten. Deshalb gehen wir davon aus, dass wir die kritische Größe von einer Milliarde Euro verwaltetem Vermögen sogar binnen drei Jahren erreichen können.

TPP: Herr Wieberneit, vielen Dank für das Gespräch.